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发表于 2015-2-25 08:14:00
人口消失一年
2013 年,上海市共出让 1230 亿元土地。有了未来数千亿元土地出让和土地回报的抵押下,加上杠杆,2014 年,上海市各级政府负债 5194 亿元,其中 3704 亿银行贷款、826 亿建设 - 移交项目以及 360 亿政府债务。土地价格上升,政府可以卖地赚钱;有了土地做价格稳定的抵押物,融资平台公司可以贷款,可以借新债还旧债;商业发达,租金充沛,政府就可以稳稳地接手 BT 项目而不用担心无法付钱。
这一系列美梦,得有一个基础,那就是土地价格需要保持稳定。但是在人口消失的前提下,一系列的连锁效应渐渐产生:
1,建筑工人减少四分之三,原本一年可造好的商住楼,需要五年竣工;三年不到即可修好的地铁,需要十年才能竣工,商业用地产生回报的期限拉长。便利店、餐馆减少 70%,商业设施无法获得租金回报。商业用地的吸引力下降。
2,消失的 1000 万外来人口,每户 2.49 人,约有 400 万户家庭。这些家庭中,拥有自己房产的仅有 12%,除去居住单位住房的人口,还有 70% 左右需要租住私房,根据 2012 年上海市流动人口动态监测,每个租住私房的家庭平均每月缴纳房租月 658 元。也就是说,每年支付 221 亿元的房租。这部分房租消失,导致一些贷款购房的家庭无力偿还贷款,开始抛售房产,居住用地的吸引力也下降。
3,制造业企业流出 60%,许多工业用地荒废,转卖却无人接手,只好继续压低价格。工业用地价格下降。
这三个现象加在一起,土地便失去了价值。一旦土地失去价值,上面所说的一切都成了泡影,政府会卖不出地,也无法用土地抵押贷款。2014 年,上海市政府的欠款 5194 亿需要在一年内归还四分之一左右,也就是 1300 亿。而上海市的总税收原本是 2700 亿元,劳动力减半、企业大量关停后,税收减少至少一半也就是说,上海市一年的税收,不考虑任何公务员工资、公共安全、社会保障、医疗、教育,全部用来还债,也才刚刚好收支相抵。而如果不还债,又无法展期,上海市政府可能就此破产。
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