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发表于 2017-5-22 11:09:00
近年来，“酒店式公寓”“LOFT”“SOHO公寓”等楼盘广告屡见不鲜，而这些五花八门的概念实则指向同一个“灰色地带”“类住宅”。本市一些房地产开发商的行为严重违反规划建设管理的相关法律、法规，造成不良社会影响，在城市规划和功能布局、房地产市场秩序、人口管理、社会治理等方面产生了较大危害。
上海探索建立长效管理机制，从审批源头遏制“类住宅”萌芽，并行之有效地防止反弹回潮。市住建委、市规土局等有关部门日前在接受采访时强调，此次依法全面清理整顿“类住宅”“只有进行时，没有结束时间表”。
以商办之名行居住之实，违背开发初衷
清理整顿“类住宅”，是维护城市规划权威性和严肃性、维护房地产市场秩序、守住城市安全底线、维护人民群众利益的重要举措。市住建委主任顾金山表示，本次工作是按照市委市政府的工作要求开展。
“类住宅”的不良影响，首当其冲的是违规使用土地，改变了土地性质，无视城市规划、土地利用规划。市规土局副局长王训国表示，“SOHO公寓”等概念在一段时间里涌现，实际上，它们披着“创新”糖衣，却以商办之名，行居住之实，违背开发初衷。“本来规划为商业办公的区域，却集中了大量居住人口，破坏了城市规划的功能格局。”
在我国，土地价格是按照类型由市场决定的，很多开发商拿到商办用地，却开发住宅产品，当这种资源的“错配”受到市场追捧后，间接抬高了商办用地的价格。根据我国 《住宅建筑规范》 规定，住宅配套公建应包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等九大类，共同构建了“居者有其屋”的幸福保障。但“类住宅”基于商办属性，不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住宅执行，后续将催生一系列损害消费者利益的问题。此外，消费者购买的名义上是“住宅”，实则是商业用地，不仅在交易中产生相对较高的税费，水、电等费用也要按高于民用价格的商办价格缴纳。
内部管理上，商业办公和住宅的空间混杂、城市生活和生产的功能混缠，还有进进出出的人员混乱，将带来消防安全等隐患。
整治主体是开发商，支持小业主依法维权
开发商作为商业主体，从合同出让、项目审批、施工监管，再到竣工验收、交付使用、广告宣传，整个环节中全程参与，占有绝对主导权。顾金山强调，本次清理整治的主体是房地产开发商。
在前期调查、试点的基础上，结合掌握的情况，市住建委副主任马韧判断，开发商自拿地开始就动了歪心，套用阴阳图纸、预留烟道、改变平面布局等一系列伎俩，按照住宅的功能和用途去实施建设。这些都被相关部门识破，整治势在必行，开发商要责无旁贷地改、改、改。
马韧表示，上海从严管控已交付入住的项目，开发企业和小业主共同承担整改责任以及房屋使用的安全责任。相关信息要记入房屋交易登记信息系统，在转让过程中，要明示其改变原功能的行为，如存在插层等违法违规行为，在下一次交易中将予以限制。
此外，已销售未入住项目必须按照规划建设管理的要求整改到位，如整改完毕，开发企业可以按照商办的功能销售，但鼓励出租。“对于购房业主，由于开发商存在误导行为，支持业主按照合同依法维护权益，也可以退房。”马韧表示。
若整顿项目回潮，将对实施主体从重处罚。如开发商明知故犯，可采取限制其参与土地招标、拍卖，金融机构不得对其发放新贷款，原有贷款到期收回等措施；如果是业主行为，则限制下一步交易和转让行为。开发商有义务监督和制止业主类似行为。
从源头抓起，停止审批公寓式办公项目
在市住建委的牵头下，上海制定了“类住宅”证据清单。据记者了解，先行试点的闵行区共有规土、监管、房管、工商等八个部门，通过对房源内部烟道、上下水、插层、分表到户等设施联合取证，形成了开发商违法违规的完整证据链。据统计，上海将清理整顿300多个“类住宅”。
随着清理整顿的推进，各部门形成合力，对“类住宅”实行长效、穿透式、全过程的监控管理，防止其发生异化。具体为：如合同明确，按合同来督办；审批时，严格按照商办要求，严格审核图纸等各方面要素；施工中，加强过程监管；竣工验收阶段，严格按照审批图纸竣工验收。“很多开发商在验收之后，有组织引导小业主进行‘二次装修’，所以还要加强二次验收。”王训国补充说。
为了把好关键的事前关，今年4月市规土局发布实施了 《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，其中规定办公用地的出让合同中应明确不得建设公寓式办公；商业用地出让合同中未经约定不得建设公寓式酒店。
闵行嘉定先行启动清理整顿
上海公布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，透露纳入本次清理整顿的项目近1700万平方米。而这些项目的通病都是开发商在开发过程中擅自改变房屋规划用途，由商办改为居住，形成了所谓“类住宅”。
今年初，闵行、嘉定先行依法启动清理整治工作。5月18日，市规土局公布了4个违法商办项目典型案例，记者日前兵分两路实地查看整改现状。
闵行：锁定对象，整治分四类施策
整齐划一、大面积铺设的蓝色玻璃幕墙，精致考究的大堂，这个名为绿地峰尚汇的项目给人的印象就是一栋典型的写字楼，而此前它对外销售时，打出的却是商住的旗号。该项目位于闵行区浦江镇，开发商在每套房子里都设置了烟气管道，建有卫生间，还在4.5米的挑高空间里搭建了插层，使房子具备了居住功能，是典型的“类住宅”。其违法改造行为，可能会对房屋结构和消防安全造成一定影响。当地政府部门依法责令开发商进行整改，套型内的隔层、烟道、卫生间已被全部拆除。
据开发商上海通盈置业有限公司总经理张炯介绍，该项目于去年10月交付，涉及“类住宅”房屋500多套，总面积近2万平方米，今年3月整改至今已有41套验收通过。相邻的浦江驿优商务广场项目也是本次清理整顿的对象，开发商上海复地驿优房地产开发有限公司总经理郑元表示，这栋12层的楼宇于今年初交付，有100套“类住宅”房源，面积近1万平方米，18套已整改完成。
闵行区规划土地局副局长姚群凤透露，今年1月起，全区依法开展类住宅专项整治，锁定27个“类住宅”项目，分四类施策：一是已入住项目，12个。相关部门加强监管，根据有关法律政策对产权转移进行注记；二是已销售已竣工未入住项目，4个。拆除不符合商业办公的结构和设施，直至整治达到规划许可条件才准予交付；三是在建已销售未竣工项目，3个。重点查处为今后“二次装修”预留的空间和条件；四是在建未销售未竣工项目，8个。将对设计方案进行审查，并结合实际情况提出整改措施。“上述两处‘类住宅’项目的执法工作已完毕，开发商已上交罚款和违法所得。现阶段开始重点整治已销售未入住项目。”姚群凤说。
嘉定：违法开发商表示将配合整顿
位于嘉定新城核心区的“D9空间”项目，是这次两区四个整顿项目中罚没金额最大的一个，包括3栋13层的所谓“商住两用酒店式公寓”，层高4.5米。在一般老百姓眼里，这六幢大楼几乎像是一个颇为豪华的“住宅小区”，实际却是典型“打擦边球”的“类住宅”。
该项目由上海锦如置业有限公司建设，去年9月通过竣工规划验收，已交房。嘉定区规土局执法大队大队长李良介绍，今年4月中旬依法对其清理整顿。据查，建设单位竣工规划验收后，在二次装修中存在违法建设行为，擅自将原规划批准的办公用房改变成居住用房供业主使用。其中内部插层及分隔的4.5米层高的房型有761套；内部分隔的3.0米层高的房型有702套。立案查处后，区规土局责令建设单位进行整改。因未整改到位，区规土局对该公司处以没收违法收入8741万元、罚款101万元的行政处罚。
嘉定的另一个整顿项目是由明发集团上海实业有限公司开发建设的嘉定明发商业广场项目。记者在现场见到明发公司已对违规设计的烟道、上下水进行整改，公司有关负责人表示将积极配合整顿。
嘉定区规土局副局长周建斌强调，“类住宅”现象的形成非一朝一夕，开发企业甚至已积累起一套完整的“打擦边球”做法，量也比较大。今年1月全市“类住宅”开发“踩刹车”后，嘉定作为整顿试点地区，选择了最具典型、规模大、社会反响强烈的两个项目先行整顿，首先把开发商“布鞋当皮鞋卖”的巨额违法所得予以没收。据初步了解，该区共有90个“类住宅”项目。
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